tout savoir sur la signature des titres de propriétés et actes notariés

Quelles différences entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Après acceptation de l’offre d’achat, le vendeur et l’acquéreur potentiel signent un « avant-contrat », qui précède l’acte de vente définitif. Il peut s’agir d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Détaillons ici les conditions et les avantages des deux options.

La promesse de vente : seul le vendeur est engagé à vendre

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente (PUV), est un avant-contrat conclu entre les parties avant la signature de l’acte authentique devant notaire. La promesse de vente est constatée par un acte authentique de vente devant notaire ou sous seing privé par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Le propriétaire (le promettant) s’engage à vendre son bien immobilier au profit d’un acheteur déterminé (le bénéficiaire), à un prix convenu et dans un délai fixé par la promesse. Il est interdit au vendeur de revenir sur son engagement ou de renoncer à la vente.

Quant à l’acheteur, il est libre d’acheter ou non pendant toute la durée de validité de la promesse. La promesse devient caduque si l’acquéreur n’a pas fait connaître sa décision à l’expiration du délai d’option d’achat.

En contrepartie, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. Cet acompte s’élève généralement à hauteur de 10 % du prix de vente définitif. Si la vente est conclue, ce dépôt de garantie est déduit de la somme à régler. En cas de renoncement de la part de l’acheteur, le vendeur conserve les arrhes reçues à titre de dédommagement.

Quelle est la durée d’une promesse de vente ?

En règle générale, le délai moyen entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif est de 3 mois. Si la durée excède 18 mois, la promesse de vente doit être obligatoirement établie par acte notarié. À défaut, la promesse de vente est nulle.

Avantages de la promesse de vente

La promesse de vente offre à la fois une porte de sortie pour l’acheteur et une garantie d’indemnisation pour le vendeur. Elle peut donc séduire les deux parties par sa souplesse.

Le compromis de vente : vendeur et acquéreur sont engagés l’un envers l’autre

Tout comme la promesse de vente, le compromis de vente immobilier est un avant-contrat qui officialise un commun accord entre un propriétaire et un acquéreur. On parle de « promesse synallagmatique de vente ». Il n’y a pas de versement d’indemnité d’immobilisation, mais la transaction doit être menée à son terme.

Il n’existe aucune obligation légale de faire appel à un notaire pour rédiger le compromis de vente. Il est possible de signer un acte «  sous seing privé  » entre les parties elles-mêmes ou en passant par une agence immobilière.

À la signature de compromis de vente, le vendeur s’engage à céder son bien immobilier au prix fixé par les deux parties. De son côté, l’acheteur s’engage à en faire l’acquisition aux conditions fixées dans le contrat, sans passer par la phase de négociation. L’application d’une clause pénale et le versement d’indemnités peuvent survenir si l’une des parties se rétracte sans motif légitime, empêchant ainsi la signature de l’acte authentique définitif.

Quelle est la durée d’un compromis de vente ?

En théorie, la durée maximale de validité du compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois. Il est néanmoins possible d’allonger la durée d’un compromis de vente avec l’accord des parties. À l’issue de la date-butoir, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l’acte de vente définitif.

Avantages du compromis de vente

La signature d’un compromis de vente permet de consolider la transaction puisqu’il équivaut à un contrat de vente ferme et définitif entre les parties. Le vendeur s’engage ainsi à vendre son bien à l’acheteur et l’acquéreur verse généralement un acompte (entre 5 et 10 % du prix) afin de garantir son engagement. Il protège donc à la fois le vendeur et l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif, sauf en cas de conditions suspensives.

Comment annuler un compromis de vente ?

Une fois le compromis signé, aucune des deux parties ne peut revenir sur sa décision. Cependant, la loi permet à l’acquéreur de se rétracter, sans verser d’indemnités au vendeur. Certaines conditions suspensives peuvent engendrer l’annulation d’un compromis de vente.

  • Le délai de rétractation : l’acheteur dispose d’une durée de 10 jours pour se rétracter sans justifier d’un motif particulier.
  • La clause suspensive d’obtention de prêt : si le prêt immobilier qui doit financer l’acquisition d’un bien immobilier est refusé, le compromis de vente est caduc.
  • L’obtention d’un permis de construire : l’acquéreur peut invoquer cette clause suspensive lorsque l’intérêt pour l’achat est soumis à l’obtention d’un permis de construire ou à toute autre autorisation administrative.

Bon à savoir :

Dès la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, le vendeur doit fournir à l’acquéreur tous les diagnostics techniques immobiliers obligatoires concernant l’état du bien vendu.

Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique dont fait partie le DPE (ou diagnostic de performance énergétique). Une information précieuse sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Voici ce qu’il faut retenir.

Le DPE fournit une information importante à l’acquéreur qui souhaite une estimation au plus juste de sa future dépense énergétique. Il permet aussi d’évaluer la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise par le logement en fonction. En outre, le DPE informe le propriétaire des éventuels travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques et valoriser son bien.

Comment faire un diagnostic DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Il est nécessaire que le technicien se déplace chez vous.

À l’aide d’un logiciel, le professionnel effectue une observation rigoureuse de votre habitation. L’objectif est d’identifier les points faibles du bâtiment (déperditions de chaleur, ponts thermiques, infiltrations d’air, etc.). Pour cela, le diagnostiqueur procède à un contrôle visuel de chaque partie de votre bien :

Les caractéristiques du bâti : surface, orientation, isolation, murs, fenêtres, matériaux utilisés, etc.
Les équipements existants : chauffage, eau, air, etc.
La quantité d’énergie consommée sur la base de factures ou d’estimations.
Ce rapport de diagnostic prévoit également des recommandations et des conseils pour améliorer la performance énergétique de votre bien immobilier et rendre le logement moins polluant : travaux de rénovation, renouvellement d’équipements, comportement à adopter pour économiser l’énergie et réduire sa consommation.

Le calcul DPE : les étiquettes « Énergie » et « Climat »

À l’issue du diagnostic, le bien immobilier est noté sur une échelle de A à G. La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes.

1. L’étiquette Énergie: la dépense énergétique de la maison

L’étiquette Énergie fournit une estimation chiffrée en euros de la consommation d’énergie annuelle dans le cadre d’une utilisation standard.

  • La lettre « A » correspond aux logements très performants (consommation inférieure à 50 kWh/m2/an).
  • La lettre « G » correspond aux habitations les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m2/an).

2. L’étiquette Climat : le niveau d’émission de CO2

L’étiquette Climat évalue l’impact annuel de la consommation énergétique annuelle sur les émissions de gaz à effet de serre (GES).

Les habitations de classe « A » émettent moins de 5 kg éq. CO2/m2 sur une année.
Les habitations de classe « G » indiquent une émission supérieure à 80 kg éq. CO2/m2 sur une année.
Quand est obligatoire le DPE ?
Avant toute transaction immobilière, le propriétaire vendeur doit impérativement faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour tous les bâtiments, appartements ou maisons, à l’exception des monuments historiques (article R134-1 du Code de la Construction et de l’Habitat).

À la charge du propriétaire vendeur, ce diagnostic énergétique fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT) qui est annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique.

En l’absence de DPE ou s’il est erroné, les conséquences peuvent être l’annulation du contrat de vente. Avec la loi ELAN, le DPE devient opposable, ce qui signifie que l’acquéreur peut se retourner en justice contre le vendeur pour préjudice.

Combien de temps est valable un DPE ?

Une fois réalisé, le DPE est valable 10 ans. Cette durée de validité concerne les diagnostics établis à partir du 1er juillet 2021.

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier, il convient également de rappeler que d’autres diagnostics immobiliers sont obligatoires : loi Carrez, électricité, gaz, termites, plomb, amiante, ou encore le diagnostic d’état des risques naturels.

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Peut-on vendre une maison sans diagnostic ?

La mise en vente d’une maison est une pratique très encadrée légalement. Vendeurs comme acheteurs doivent obéir à un certain nombre de règles. Les diagnostics immobiliers ont comme fonction de renseigner l’acheteur sur les caractéristiques d’une maison et d’éviter des litiges qui pourraient conduire à l’annulation de la vente. Les experts de Barnes Propriétés & Châteaux répondent à votre question sur les diagnostics obligatoires pour vendre une maison.

Est-il possible de vendre une maison sans faire de diagnostic ?

Lors de la vente d’une maison, la loi impose un certain nombre de diagnostics immobiliers. Il est obligatoire de faire faire ces diagnostics. Le métrage loi Carrez et l’État des risques et pollutions (ERP) peuvent être réalisés par un particulier, mais les autres doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, votre notaire va exiger qu’on lui fournisse ces diagnostics pour la contractualiser.

Quels sont les diagnostics obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier ?

Il existe 9 diagnostics obligatoires à effectuer pour vendre une maison :

> Le diagnostic performance énergétique (DPE)

> Le diagnostic amiante

> Le diagnostic plomb,

> Le diagnostic termites

> Le certificat d’état des risques naturels

> Le diagnostic gaz

> Le diagnostic électrique

> Le diagnostic pour assainissement non collectif.

Quand faut-il faire ces diagnostics immobiliers ?

Les durées de validité varient selon les diagnostics et leurs résultats. Par exemple, le diagnostic plomb a une durée illimitée s’il est négatif, mais en cas de détection d’une présence de plomb, il est nécessaire d’effectuer un nouveau contrôle dans l’année qui suit. C’est aussi le cas pour le diagnostic amiante qui, si elle est détectée, doit à nouveau être contrôlée dans les 3 ans qui suivent.

Le DPE a une validité de 10 ans, sauf en cas de travaux significatifs dans le bien immobilier en vente.

Les diagnostics gaz, électricité et assainissement doivent dater de moins de 3 ans.

Et l’ERP et le diagnostic termites ont une durée de validité de 6 mois maximum. Cela signifie qu’en cas de mise en vente prolongée, il peut être nécessaire de les effectuer à nouveau. Si vous avez une maison à vendre, il est donc recommandé de faire ces diagnostics juste avant la publication officielle de votre annonce.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers pour la mise en vente d’une maison ?

Le coût des diagnostics immobiliers varie suivant la surface et la localisation de votre maison.

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