Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface selon la loi Carrez ?

Date de dernière modification : 5 août 2021

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, un élément essentiel est à prendre en considération. Il s’agit du calcul précis de la surface de ce logement. Or, à ce sujet, les obligations légales peuvent varier et il peut vous être demandé de fournir la surface Carrez, ou la surface habitable. Quelle est la différence entre la surface selon la loi Carrez et la surface habitable ? Comment les mesure-t-on ? Les experts de Barnes Propriétés et Châteaux répondent à toutes vos questions.

Comment mesure-t-on la surface habitable ? 

Les critères de la “loi Boutin”, qui définissent la surface habitable d’un logement, stipulent que cette dernière désigne la surface totale de plancher construite. En d’autres termes, il s’agit de l’espace réellement accessible aux habitants, dans lequel ils peuvent vivre quotidiennement et évoluer sans difficulté. Pour la calculer, il faut se baser sur l’intérieur nu des façades et omettre les éléments cités ci-après : 

– les espaces occupés par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les gaines ;

– les sous-sols, les combles non aménagés, les remises, les espaces extérieurs (terrasses, balcons, vérandas, loggias, etc.), les caves, garages et parking : en d’autres termes, les lieux peu fréquentés au quotidien ;

– les parties du logement où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.  

Or donc, la surface habitable recense les surfaces d’une habitation occupées au quotidien, ce qui n’est pas le cas de la surface selon la loi Carrez, comme nous allons le voir tout de suite. 

Comment mesure-t-on la surface selon la loi Carrez ?

La loi Carrez date de 1996 et a pour but de protéger les acheteurs lors de la mise en vente de biens immobiliers en copropriété. Si la surface habitable figure obligatoirement dans un contrat de location, la surface Carrez ne se calcule que dans l’éventualité d’une copropriété d’au moins 8m2. À noter qu’elle figure également dans l’acte de vente, ce qui n’est pas forcément le cas de la surface habitable. 

Un peu comme la surface habitable, la surface selon la loi Carrez désigne toute la surface de plancher des lieux clos et couverts. Il s’agit véritablement du calcul de l’ensemble des espaces couverts compris dans le bien en question.  À cela s’ajoutent donc, entre autres, les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les greniers, les caves et parkings. 

Pourquoi faut-il bien mesurer la surface Carrez et la surface habitable ?

Comme nous l’avons constaté, ces deux modes de mesure sont assez différents l’un de l’autre. Chacun possède sa propre utilité, en lien avec certaines situations bien précises. Par exemple, il est important de noter que la superficie habitable est obligatoire dans un bail d’habitation pour une résidence principale non meublée, alors que la superficie selon la loi Carrez se mentionne dans un acte de vente.

Sachez également qu’il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert pour mesurer la surface selon la loi Carrez ou la surface habitable d’un bien immobilier à vendre ou à louer, même si ceci reste clairement recommandé. Cela peut vous éviter de vous retrouver dans une situation bien inconfortable vis-à-vis de votre futur acheteur, qui peut demander des dédommagements si les dimensions des surfaces mentionnées sur l’acte de vente ne sont pas exactes.

En effet, dans le cas de la mise en vente d’un bien en copropriété, le constat d’une superficie réelle inférieure de plus de 5% à celle notée dans l’acte de vente peut permettre à l’acquéreur de demander une réduction du prix de vente, au prorata du nombre de m² manquants. Cette demande peut être adressée à un juge jusqu’à un an après la signature de l’acte de vente. Si la surface selon la loi Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, celui-ci peut même être annulé jusqu’à un mois après la signature.

De la même manière, un locataire constatant que la surface habitable déclarée sur le bail est inférieure à la réalité peut demander une diminution de son loyer, proportionnelle à l’écart constaté. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons chaudement de faire appel à un professionnel pour mesurer vos surfaces avant de vendre votre bien.

Nous espérons que ces quelques informations au sujet de la surface selon la loi Carrez et de la surface habitable vous seront utiles. Si vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de vous aider à réaliser votre projet.