Différence Surface Carrez et surface habitable

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, un élément essentiel est le calcul précis de la surface de ce logement. Or les obligations légales peuvent varier et il peut vous être demandé de fournir la surface Carrez, ou la surface habitable. Quelle est la différence entre surface Carrez et surface habitable ? Les experts de BARNES Propriétés et Châteaux répondent à vos questions.

Qu’est-ce que la surface habitable ? Définition

La surface habitable d’un logement désigne la surface totale de plancher construite. 

On en déduit : 

> les espaces occupés par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres et les gaines. 

> les sous-sols, les combles non aménagés, les remises, les espaces extérieurs (terrasses, balcons, vérandas, loggias, etc.), les caves, garages et parking.

> les parties du logement où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.  

Qu’est-ce que la surface Carrez ? Définition

La loi Carrez date de 1996 et a pour but de protéger les acheteurs lors de la mise en vente de biens immobiliers en copropriété. 

Elle désigne toute la surface de plancher des lieux clos et couverts, dont on déduit : 

> les espaces occupés par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres et les gaines. 

> certains espaces extérieurs (terrasses, loggias, balcons, etc.), les caves, garages et parkings.

> les parties du logement où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. 

Quelles différences entre surface Carrez et surface habitable ?

Les deux calculs de surface se ressemblent donc, mais possèdent quelques différences fondamentales.
Tout d’abord, la surface Carrez n’est utilisée que dans des lots de copropriété (d’au moins 8m²), alors que la surface habitable s’applique à tout logement.

Le calcul de la surface Carrez inclut les sous-sols, les combles (aménagés ou non), les greniers, les dressings, les réserves, les remises et les vérandas.

Quand utiliser la surface Carrez et la surface habitable ?

La superficie habitable est obligatoire dans un bail d’habitation pour une résidence principale non meublée, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

Il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert pour mesurer la surface Carrez ou la surface habitable d’un bien immobilier à vendre ou à louer, mais c’est clairement recommandé. 

En effet, dans le cas de la mise en vente d’un bien en copropriété, le constat d’une superficie réelle inférieure de plus de 5% à celle notée dans l’acte de vente peut permettre à l’acquéreur de demander une réduction du prix de vente, au prorata du nombre de m² manquants. Cette demande peut être adressée à un juge jusqu’à un an après la signature de l’acte de vente. Si la surface Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, celui-ci peut même être annulé jusqu’à un mois après la signature.

De la même manière, un locataire constatant que la surface habitable déclarée sur le bail est inférieure à la réalité peut demander une diminution de son loyer, proportionnelle à l’écart constaté.