Exploitation agricole

Interview de Arthur Chalufour, expert en terres agricoles

Si vous êtes sur le point d’acheter une propriété à la campagne : château, manoir, domaine de chasse, et que la propriété inclut des terres agricoles,  celle-ci peuvent conférer certains avantages.


Ces parcelles permettent de maîtriser le foncier situé à proximité des bâtiments pour éviter des nuisances voisines futures, et de préserver la quiétude des lieux.
Dans le cadre d’une propriété de chasse, elles permettent bien souvent d’équilibrer un territoire en complément d’un parc, de bois et d’étangs. Les terres libres pourront être façonnées pour accueillir le gibier et maintenir sa présence sur votre propriété.

L’exploitation de terres agricole permet de bénéficier du statut d’agriculteur (sous conditions) et peuvent également permettre à son propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux de ce type d’actif, notamment dans le cadre de donation, succession ou d’IFI.
Des foncières s’intéressent aujourd’hui à ce type de bien pour diversifier leur patrimoine, le sécuriser, et permettre à leurs clients de bénéficier de la stabilité de ces actifs. 

Nous sommes allés à la rencontre d’Arthur Chalufour, spécialiste des domaines agricoles de chez BARNES Propriétés & Châteaux, qui a répondu à toutes nos questions.

Quels sont les critères les plus recherchés pour des terres agricoles ?

Lors de l’achat de terres agricoles, plusieurs critères sont recherchés par les acquéreurs. 
L’étude du parcellaire (position des parcelles les unes par rapport aux autres) est un point très important pour faciliter leur exploitation et optimiser les déplacements.
On recherche également des parcelles de bonne dimension, avec le moins de contraintes possibles (haies, arbres, forme) qui soient simples à cultiver ou faire cultiver, adaptée aux matériels actuels.
Un autre critère important lors de l’achat de terres agricoles est leur accès, qui doit pouvoir se faire facilement.

L’importance de bien définir la localité du bien : y a-t-il des localités à privilégier pour l’achat de terres agricoles ?  

En règle générale, on va privilégier un sol de qualité (argilo-calcaire par exemple) dont les caractéristiques pourront évoluer d’une région à l’autre. Les terres de Beauce, les plaines Picardes, ou la Champagne berrichonne peuvent permettre des rendements de qualité mais la qualité d’un sol peut varier considérablement au sein d’une même commune. Il est donc important de se faire accompagner et conseiller pour acheter au prix juste.

A quoi faire attention lors de l’achat de terres agricoles ?

Il est nécessaire de faire attention à la situation locative des biens. La location de biens agricoles est strictement encadrée par le statut du fermage et la vente d’une parcelle n’annule pas le bail en cours.
Les baux ruraux peuvent être écrits ou verbaux, d’une durée minimum de 9 ans, transmissibles dans un cadre familial, avec des fermages (loyers annuels) faibles et encadrés. Les possibilités de reprise sont très limitées et la situation locative à l’achat àa donc toute son importance.

Un autre point d’attention concerne l’historique des sols, tant en termes de qualité que de pollution : une terre perd de sa fertilité si elle a été surexploitée pendant de nombreuses années.
Il faut également regarder la situation des sols par rapport à l’eau en général.

Caractère inondable et irrigable des parcelles

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce n’est pas parce qu’on est en bord de rivière que les terres seront inondées. Dans le passé (et encore dans certaines régions), il était de coutume de laisser inonder les prairies l’hiver pour les fertiliser.
En revanche, certaines terres sont inaccessibles en hiver, car trop humides. Ces terres peuvent-elles être drainées ?
Enfin, l’irrigation en agriculture est un point d’importance pour un domaine agricole car lorsque que cette pratique est possible, cela permet de sécuriser les récoltes contre une météo qui guide bien souvent les rendements.

Sur un plan administratif, l’exploitation des terres permet de bénéficier d’aides financières. Elle est donc soumise à un strict contrôle et à une autorisation préfectorale dont l’obtention est soumise à de multiples conditions. Ce point est souvent essentiel dans les transactions et doit être étudié en amont de l’opération.

Pourquoi passer par une agence ?  Quels sont les avantages de passer par BARNES Propriétés & Châteaux pour acheter des terres agricoles ?

BARNES Propriétés & Châteaux a comme philosophie de recruter des experts, qui vont avoir de vraies connaissances sur la typologie des biens vendus, mais aussi la région dans laquelle ils se trouvent. En faisant appel à BARNES Propriétés & Châteaux, vous êtes assurés d’être entre de bonnes mains pour obtenir le prix le plus juste pour le bien immobilier que vous voulez acheter, et d’être accompagné dans la globalité de votre projet !

Quel est le rôle d’un expert immobilier ?

Si vous voulez acheter une propriété contenant des terres agricoles, un expert de BARNES Propriétés & Châteaux est en mesure de faire une étude complète (administrative, sociale et fiscale) du bien immobilier et établir un dossier solide et cohérent pour votre vente ou votre achat.

Comment estimer le prix d’une terre agricole ?

Le prix va être estimé selon tout un panel de critères : sa localisation, la qualité des sols, le drainage, l’irrigation, sa constitution parcellaire. 
Les prix peuvent varier entre 1 000 et 15 000 euros par hectare, et monter beaucoup plus haut pour certaines parcelles idéalement situées.

Vendeur : Quelle est la meilleure période pour vendre une terre agricole ?

Les ventes peuvent se faire indifféremment toute l’année. Les années de bonnes récoltes sont plus propices à l’obtention de prix plus élevés mais pensez à bien anticiper les délais administratifs lors de la vente de terres agricoles.

La vente de terres agricoles et les clients internationaux

Le contexte actuel ne favorise pas les déplacements, mais on a en France une présence importante de ressortissants d’Europe du Nord sur les terres agricoles. Chez eux, la terre libre est beaucoup plus rare et donc beaucoup plus chère. La France reste très accessible !