donation immobilière de son vivant

Usufruit, nue propriété, pleine propriété : quelles différences ?

Quand vous achetez une propriété ou tout bien immobilier, il est courant de faire l’acquisition de la pleine propriété. Mais si vous êtes en possession d’un patrimoine immobilier et voulez réduire vos impôts fonciers ou préparer votre succession, les notions d’usufruit, de nue-propriété et de pleine propriété sont intéressantes à maîtriser. 

Les experts de BARNES Propriétés & Châteaux vous expliquent les différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Si vous avez l’usufruit d’un bien, cela veut dire que vous pouvez l’utiliser et en percevoir des revenus. En revanche, vous ne pouvez en disposer comme vous le souhaitez : vous ne pouvez pas le vendre, ni le détruire.

Qu’est-ce que la nue-propriété ? 

La nue-propriété d’un bien est le pendant de l’usufruit : vous pouvez vendre la propriété sans avoir à demander l’autorisation du propriétaire de l’usufruit. Mais vous ne pouvez l’utiliser ni en percevoir de revenus.  

Qu’est-ce que la pleine propriété ? 

Si vous avez la pleine propriété d’un bien immobilier, celui-ci vous appartient entièrement. Cela veut dire que vous pouvez en disposer à votre guise, l’utiliser et percevoir des revenus grâce à lui. Vous pouvez donc l’habiter, y faire les travaux que vous souhaitez, le vendre, le louer, le prêter, etc.

En résumé, la pleine propriété est l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien.

Quels sont les droits et obligations liés à l’usufruit d’une propriété ?

Si vous avez l’usufruit d’un bien immobilier, vous êtes tenu de le maintenir en bon état et donc d’y faire tous les travaux d’entretien nécessaires. Les charges vous reviennent : impôts locaux, taxe d’habitation, électricité et gaz, etc. Vous avez le droit d’y faire des travaux d’amélioration, à votre charge. En revanche, les gros travaux (toiture, terrassement, clôture, etc.) sont à la charge du propriétaire de la nue-propriété du bien. 

Quelle est la durée de l’usufruit ?

En règle générale, un usufruit est accordé à une personne physique et dure toute la vie de celle-ci. C’est ainsi que cela se passe dans le cas d’un viager où un propriétaire vend la nue-propriété, mais se réserve l’usufruit jusqu’à son décès. Cependant l’usufruit peut également prendre fin après une période fixée par un contrat, parce que l’usufruitier y a renoncé, que le bien n’a pas été utilisé pendant plus de 30 ans, ou en cas de dégradation ou de défaut d’entretien (un abus de jouissance fait tomber l’usufruit par exemple).

Dans le cas d’un usufruit accordé à une personne morale (société), sa durée maximale est de 30 ans. 

Quel est l’intérêt d’un démembrement de vos biens immobilier ? 

Le démembrement du droit de propriété présente un avantage si vous disposez d’un patrimoine immobilier important car il permet de faire des donations anticipées à vos héritiers et de réduire les frais de succession, mais aussi tout simplement de réduire vos impôts fonciers.