Si vous faites l’acquisition d’un patrimoine immobilier, la donation immobilière est une stratégie classique de gestion de patrimoine permettant de transmettre vos biens à vos héritiers en allégeant la note fiscale. La donation immobilière est un acte notarié et entraîne des frais pour le donateur.
Les experts de BARNES Propriétés & Châteaux vous détaillent le montant des frais d’une donation immobilière.
Quelles sont les règles fiscales d’une donation ?
Lorsque vous faites une donation, l’administration fiscale perçoit un impôt : les droits de donation. Celui-ci se calcule après d’éventuels abattements. En effet, un abattement de 100 000 euros s’applique sur les biens donnés à vos enfants, tous les 15 ans. Chaque parent peut donc faire une donation d’une valeur de 100 000 euros à chacun de ses enfants, tous les 15 ans. Pour un couple avec deux enfants, cela revient à 400 000 euros d’abattement fiscal au total : 100 000 euros par parent et par enfant.
L’impôt est ensuite calculé selon un barème d’imposition sur le montant restant, allant de 5 à 45 %.
Pour faire une donation immobilière, il est obligatoire d’avoir recours à un notaire. L'article 931 du Code civil français stipule que toute donation doit être faite par acte notarié, sous peine de nullité.
Donation aux petits-enfants
Les donations immobilières concernent aussi les petits-enfants et arrière-petits-enfants. Pour les petits-enfants, l’abattement fiscal s’élève à 31 865 euros et à 5 310 euros pour les arrière-petits-enfants. Ensuite, c’est le même barème progressif qui s’applique.
Cela nécessite votre intérêt La donation aux petits-enfants et arrière-petits-enfants ne doit en aucun cas porter atteinte à la part de la succession réservée aux enfants, appelée “part héréditaire”.
Le reliquat d’abattement sur 15 ans
L’abattement de 100 000 euros est valable pour une période de 15 ans. SI vous effectuez une donation de moins de 100 000 euros, il restera une part de cet abattement, encore disponible pendant 15 ans, pour une seconde donation.
Exemple : vous avez fait une donation à votre fille unique en 2010, d’une valeur de 57 830 euros. Aucun impôt ne sera prélevé sur cette somme.
Il reste donc 42 170 euros d’abattement. Si vous décidez de faire une seconde donation de 50 000 euros en 2024, votre fille bénéficiera du reliquat d’abattement et ne sera imposée que sur la tranche restante : 7 830 euros.
La déclaration de donation
Que la donation immobilière soit exonérée de droits ou pas, elle doit faire l’objet d’une déclaration. Celle-ci permet de formaliser et d’enregistrer une donation auprès de l’administration fiscale. Elle s’effectue dans le mois suivant la donation. Pour une donation notariée, vous n’avez rien à faire, le notaire se charge de cette démarche administrative.
Dans le cas d’une donation manuelle (biens meubles, argent), ne nécessitant pas d’acte notarié, c’est au donataire de faire la déclaration.
PRUDENCE : Ne pas déclarer une donation peut entraîner des sanctions fiscales (rappel des droits avec intérêts de retard, pénalités en cas de contrôle fiscal). En outre, une donation non déclarée pourrait poser des problèmes lors de la succession du donateur.
Gardez à l’esprit que la réglementation en matière de droit des successions est susceptible d’évoluer.
Quels sont les frais liés à une donation immobilière ?
Lors d’une donation immobilière, on parle de “frais de notaires”. Ceux-ci concernent un certain nombre de dépenses liées à la donation de patrimoine.
Le montant de ces frais est corrélé à la valeur du bien immobilier ou au montant de la donation.
Qui règle les droits de donation ?
Dans le cas d’une donation immobilière, mobilière ou d’une somme d’argent, les droits de donation sont à la charge du donataire, le bénéficiaire de la donation. Toutefois, le donateur peut décider de prendre en charge ces frais.
Quand et comment régler les droits de donation ?
Les droits de donation doivent être réglés le jour de la donation, directement auprès du notaire qui rédige l’acte notarié. Dans le cas d’un don notarié, le paiement s’effectue obligatoirement par virement bancaire sur le compte du notaire.
Donation de biens inscrits aux monuments historiques
Les donations de biens immobiliers inscrits au titre des monuments historiques peuvent être exonérées sous certaines conditions :
-
Le donateur doit détenir les parts depuis plus de deux ans.
-
Le donataire doit garder la propriété du bien pendant un délai de cinq ans à compter de la date de la transmission du bien immobilier.
-
Les donataires doivent prendre l’engagement d’adhérer à la convention avec le ministère de la Culture. Il s’agit d’une convention à durée indéterminée portant sur l’entretien, la restauration et l’ouverture au public du monument concerné.
Les frais de notaires lors d’une donation immobilière
La rémunération du notaire se calcule proportionnellement en fonction de la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
| Valeur du bien | Taux applicable en 2020 |
| De 0 à 6 500 € | 5,804 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 2,394 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,596 % |
| Plus de 60 000 € | 1,198 % |
Le calcul s’effectue sur chaque tranche.
Voici le détail du calcul pour un bien d’une valeur de 150 000 euros:
| Tranche d’assiette | Taux d’imposition | Montant de l’émolument par tranche | ||
| – € | 6 500 € | 5,804 % | 6 500 € | 377,26 € |
| 6 500 € | 17 000 € | 2,394% | 10 500 € | 251,37 € |
| 17 000 € | 60 000 € | 1,596% | 43 000 € | 686,28 € |
| 60 000 € | 150 000 € | 1,198% | 90 000 € | 1 078,20 € |
| Total : | 2 393,11 € |
La taxe de publicité foncière lors d’une donation immobilière
La publicité foncière est calculée sur la valeur de la donation et non sur la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
Si vous faites une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit seulement, seule la valeur de la donation est prise en compte pour le calcul de la publicité foncière (0,60% du montant) et le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (2,37% du montant de la taxe de publicité foncière).
Donc si vous faites la donation en nue-propriété de votre bien de 150 000 euros, pour une valeur de donation de 75 000 euros, les frais seront :
- 75 000 euros x 0,60% = 450 euros
- 450 euros x 2,37% = 10,67 euros
- Soit un total de 460,67 euros.
La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI)
Elle est de 0,10% du montant de la donation.
Dans notre exemple d’une donation évaluée à 75 000 euros, il faut donc compter 75 euros de CSI.
La TVA sur les frais de donation
Une TVA de 20% doit être payée sur les frais de notaire et les taxes.
Dans notre exemple, il faut donc ajouter (2032,47+460,67)*20%= 498,63 euros.
Au total, il faut compter donc des frais d’environ 3 000 euros pour cette donation, soit environ 2% de la valeur du bien immobilier.
Les experts de BARNES Propriétés & Châteaux sont à votre disposition pour vous aider à évaluer la valeur de votre patrimoine immobilier. En effet, dévaluer vos biens lors d’une donation présente l’intérêt à court terme de baisser les frais de donation, mais lors de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera beaucoup plus important, faisant perdre une grande partie du bénéfice de la donation.
Le cas de la donation partage
La donation partage consiste à donner, de son vivant, tout ou partie de ses biens à ses héritiers présomptifs. Contrairement à une donation simple qui peut être à destination d’un seul héritier, la donation partage les concerne tous.
À quoi sert une donation partage ?
La notion de partage est importante puisqu’il est question d’équité mais pas d’égalité. En effet, il est possible de favoriser l’un de ses héritiers, dans la mesure où la réserve héréditaire est respectée (chaque enfant a droit à une part minimale).
Les biens concernés par ce type de donation sont figés et ne peuvent être réclamés et contestés lors de la succession. Cela permet de faciliter cette étape en limitant les potentiels conflits.
Les frais d’une donation partage
Comme pour une donation simple, vous devez vous acquitter des droits de donation lorsque vous effectuez une donation partage. Il faut également s’acquitter des frais de notaire. Ces frais sont proportionnels à la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
Les conditions d’une donation partage
Toute personne majeure et émancipée peut faire une donation partage. Elle doit aussi remplir les conditions suivantes :
-
être en pleine possession de ses capacités décisionnelles au regard de la loi ;
-
être propriétaire des biens concernés.
Il est possible de faire une donation partage à ses enfants uniquement. Dans certains cas, il est possible de procéder à une donation partage transgénérationnelle. Les bénéficiaires sont alors les enfants et les petits-enfants du donateur. Dans ce cas, les enfants doivent donner leur accord de renoncement à tout ou partie de leurs droits.
Bon à savoir
En l’absence d’enfants et de petits-enfants, il est possible de faire la donation à d’autres héritiers présomptifs, qui peuvent être les frères, sœurs, neveux/nièces, cousins/cousines, oncles/tantes du donateur.
Les experts de BARNES Propriétés & Châteaux sont à votre disposition pour vous aider à évaluer la valeur de votre patrimoine immobilier. En effet, dévaluer vos biens lors d’une donation présente l’intérêt à court terme de baisser les frais de donation, mais lors de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera beaucoup plus important, faisant perdre une grande partie du bénéfice de la donation.
Sources
Sources :
- https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/que-puis-je-donner-mes-enfants-petits-enfants-sans-avoir-payer-de-droits
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14205
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10203
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1266
- https://www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/succession-donation-partage-et-donation-transgenerationnelle
Qu'est-ce que les frais d'assiette ?
Les frais d’assiette correspondent à la rémunération du notaire pour son travail dans le cadre d’une donation immobilière. Ils sont calculés en fonction de la valeur du bien immobilier et comprennent :
- Les émoluments proportionnels qui varient en fonction de la valeur du bien, selon un barème dégressif ;
- Les émoluments fixes qui couvrent les frais de formalités administratives et de recherches ;
- Les débours qui sont les frais avancés par le notaire pour le compte du donateur, comme les frais d’enregistrement de l’acte de donation.
Qu'est-ce que les frais de publicité foncière ?
Les frais de publicité foncière sont une taxe obligatoire qui s’applique à toutes les mutations immobilières, y compris les donations. Ils sont calculés selon la valeur du bien immobilier et servent à financer le service de publicité foncière, chargé de rendre publiques les informations relatives aux propriétés immobilières.
Qu'est-ce qu'une donation en nue propriété ?
La donation en nue propriété est une technique juridique qui permet de transmettre la propriété d’un bien immobilier à un donataire tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien, jusqu’à son décès. Cette technique permet de profiter d’un abattement fiscal important sur les droits de donation. En revanche, il est important de savoir que le donataire ne pourra pas jouir pleinement du bien avant le décès du donateur.
Quelle différence entre donation et succession anticipée ?
Même s’il s’agit de notions semblables, la donation se distingue de la succession anticipée. La succession anticipée englobe toutes les modalités existantes pour organiser sa succession avant son décès. Elle regroupe par exemple la donation simple, la donation partage, mais aussi la rédaction d’un testament ou la souscription à une assurance-vie.
Alors que la donation a un effet immédiat, la date d’effet de la succession anticipée varie selon l’acte juridique choisi.
