Comment bien choisir sa résidence secondaire ?

La résidence secondaire séduit les Français pour la liberté et le dépaysement qu’elle offre. En bord de mer, en montagne, à la campagne, elle est un lieu de retrouvailles en famille ou entre amis. Château, longère bretonne, mas provençal, maison de maître, domaine de chasse… Les types de biens ne manquent pas en régions. Comment choisir sa résidence secondaire ? Entre localisation et superficie, découvrez nos conseils pour savourer week-ends prolongés et vacances au calme, loin de l’agitation des grandes villes.

Définition d’une résidence secondaire

L’achat d’une résidence secondaire continue à avoir le vent en poupe. Selon les chiffres de l’INSEE en janvier 2024, la France comptait 3,7 millions de résidences secondaires.

Tout bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, c’est-à-dire que vous n’habitez pas au quotidien, est une résidence secondaire (aussi appelée résidence de tourisme). Il est possible d’être propriétaire de plusieurs résidences secondaires, contrairement à la résidence principale qui est unique. Le terme résidence secondaire peut englober votre lieu de villégiature ou un logement locatif.

Avantages et inconvénients d’une résidence secondaire

Les avantages d’une maison secondaire

Devenir propriétaire d’une résidence secondaire offre la possibilité de profiter d’une maison de vacances à moindres frais pour vos week-ends, ou vos vacances. Elle peut servir de lieu de rassemblement pour votre famille et vous permettre de recevoir vos amis. C’est l’endroit parfait pour se ressourcer et être chez soi, en contact avec la nature, en bord de mer ou à la campagne. À long terme, il peut s’agir d’un endroit où vous irez passer votre retraite.

L’acquisition d’une résidence secondaire est également un moyen de devenir propriétaire et de se constituer un patrimoine immobilier. En élargissant votre champ de recherche immobilière en dehors de votre lieu de résidence principale, vous pouvez trouver des opportunités d’investissement intéressantes. À noter également qu’investir dans la pierre est un moyen de préparer sa succession, notamment en passant par des donations.

Les inconvénients d’acquérir une résidence secondaire

L’achat d’une résidence secondaire génère des frais qu’il faut avoir clairement anticipés avant de signer l’acte de vente : un apport personnel, les frais de notaire, les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier. À ceci s’ajoutent la taxe foncière, les impôts locaux, les frais d’entretien et de fonctionnement (chauffage, électricité), l’assurance et d’éventuels travaux.

Critères de choix d’une résidence secondaire

Lors de l’acquisition d’une résidence secondaire, il est nécessaire d’avoir un projet clairement défini. Il est non seulement nécessaire d’être conscient de votre budget, mais également des raisons pour lesquelles vous comptez acheter cette résidence secondaire.

La localisation

S’il s’agit d’un lieu où vous souhaitez pouvoir vous rendre régulièrement pour des week-ends ou des vacances, la localisation par rapport à votre résidence principale va être un élément majeur : il est conseillé de ne pas être à plus de deux heures de trajet porte-à-porte.

Superficie et type de bien

D’après l’INSEE, 50 % des résidences secondaires mesureraient moins de 60 m². Toutefois, nos conseillers en régions proposent à la vente des biens offrant de belles superficies. Il faut tout de même avoir à l’esprit que la surface habitable dépend du type de bien qui vous intéresse. Si vous rêvez d’acquérir une maison typique de Normandie (longères), sachez que la superficie moyenne est de 100 m². Il s’agira davantage d’une résidence secondaire pour de courts séjours, à deux, en toute intimité, pour profiter d’une ambiance chaleureuse au coin du feu.

À l’inverse, si vous aspirez à plus d’espace, tournez-vous vers des maisons de maîtres, des châteaux ou encore des hôtels particuliers. Ces types de biens présentent souvent de grands espaces paysagers, propices au farniente.

Accessibilité et commodités

Vous avez décidé d’acquérir une propriété pour préparer votre retraite en achetant dans une région où vous comptez couler vos vieux jours. Que ce soir à la mer, à la campagne ou à la montagne, pensez à choisir un endroit à proximité des services dont vous aurez besoin (commerces, médecins, hôpitaux, etc.), à proximité d’une gare également.

S’il s’agit d’un investissement immobilier en vue d’une mise en location, établissez les revenus locatifs et les différents avantages fiscaux que vous pouvez en obtenir avant de faire votre choix.

Aspects financiers et fiscaux

Le coût d’une résidence secondaire

Suivant votre situation personnelle, vos moyens et vos envies, déterminez tout d’abord le budget que vous pouvez consacrer à votre investissement dans une résidence secondaire. Les prix varient énormément d’une région à l’autre. Champagne-Ardenne, Lorraine, Bourgogne, Franche-Comté, Auvergne et Limousin représentent la diagonale aux prix les plus faibles. Montagne et bord de mer présentent des prix plus élevés, tout comme les régions à proximité des grandes agglomérations.

Vous envisagez d’investir dans une résidence secondaire ? Il existe des moyens d’optimiser votre investissement en ayant recours à certains prêts :

• Le prêt amortissable à taux fixe est le recours le plus courant et a l’avantage d’avoir des mensualités constantes.

• Le crédit in fine est intéressant car il permet de déduire les intérêts et de rembourser le capital en une fois à la fin.

Notez cependant que les dépenses d’une résidence secondaire ne se limitent pas à l’achat. Vous devez également penser à provisionner charges, prix des assurances, entretien, impôts locaux et taxes diverses, etc.

Hors charges et impôts, voici quelques exemple de rentabilité locative pour une résidence secondaire dans différentes régions de France :

• Littoral breton ou normand : 3 à 5 % brut en location saisonnière.

• Côte d’Azur et région PACA : 2,5 à 4,5 % brut. La demande touristique y est très forte.

• Alpes (Haute-Savoie, Savoie) : 3 à 6 % brut pour les biens proches des stations. Cette région bénéficie d’une bonne fréquentation hiver comme été grâce aux activités de plein air que les stations proposent hors saison de ski.

• Pays basque et Landes : 3 à 4 % brut, avec une forte tension sur les locations meublées, donc un intérêt certain à louer votre résidence secondaire lorsque vous ne l’utilisez pas.

• Corse ou DOM-TOM : jusqu’à 6 % dans les zones touristiques. Pour faciliter la gestion à distance, nous vous conseillons de faire appel à un service de conciergerie.

• Villes touristiques de taille moyenne (Sarlat, Uzès, Honfleur) : entre 4 et 6 % si votre bien immobilier est bien situé et rénové.

Quelle fiscalité pour une résidence secondaire ?

Lorsque vous achetez une résidence secondaire, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux et d’aides à l’acquisition. Certes, ces coups de pouces sont inférieurs à ceux existants pour une résidence principale, mais il est intéressant d’en avoir connaissance.

• Vous pouvez bénéficier d’aides dans le cadre de la location de votre résidence secondaire lorsque vous ne l’occupez pas : 

• Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous avez droit à un abattement de 30 % grâce au régime du micro-foncier.

• Vous pouvez déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) en cas de location meublée ou nue, dans le cadre du régime réel d’imposition.

• Vous pouvez récupérer la TVA dans certains cas de résidences de tourisme classées, si le bien est exploité en location saisonnière et géré par un professionnel.

La plus-value dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière. Celle-ci est au minimum de 19 %, à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Les régions de France ne sont pas toutes égales en termes de fiscalité. Il faut donc s’intéresser aux impôts locaux de la région où vous comptez acheter votre résidence secondaire. Certaines communes peuvent décider d’appliquer une majoration de taxe d’habitation pour les résidences secondaires. 

En ce qui concerne les impôts sur le revenu, un abattement de 6 % par an s’applique au bout de cinq années de détention, ce qui permet d’être complètement exonéré de cette taxe au bout de vingt-deux ans. L’exonération des prélèvements sociaux est totale au bout de trente ans.