Après acceptation de l’offre d’achat, le vendeur et l’acquéreur potentiel signent un « avant-contrat », qui précède l’acte de vente définitif. Il peut s’agir d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Détaillons ici les conditions et les avantages des deux options.
La promesse de vente : seul le vendeur est engagé à vendre
La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente (PUV), est un avant-contrat conclu entre les parties avant la signature de l’acte authentique devant notaire. La promesse de vente est constatée par un acte authentique de vente devant notaire ou sous seing privé par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
Le propriétaire (le promettant) s’engage à vendre son bien immobilier au profit d’un acheteur déterminé (le bénéficiaire), à un prix convenu et dans un délai fixé par la promesse. Il est interdit au vendeur de revenir sur son engagement ou de renoncer à la vente.
Quant à l’acheteur, il est libre d’acheter ou non pendant toute la durée de validité de la promesse. La promesse devient caduque si l’acquéreur n’a pas fait connaître sa décision à l’expiration du délai d’option d’achat.
En contrepartie, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. Cet acompte s’élève généralement à hauteur de 10 % du prix de vente définitif. Si la vente est conclue, ce dépôt de garantie est déduit de la somme à régler. En cas de renoncement de la part de l’acheteur, le vendeur conserve les arrhes reçues à titre de dédommagement.
Quelle est la durée d’une promesse de vente ?
En règle générale, le délai moyen entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif est de 3 mois. Si la durée excède 18 mois, la promesse de vente doit être obligatoirement établie par acte notarié. À défaut, la promesse de vente est nulle.
Avantages de la promesse de vente
La promesse de vente offre à la fois une porte de sortie pour l’acheteur et une garantie d’indemnisation pour le vendeur. Elle peut donc séduire les deux parties par sa souplesse.
Le compromis de vente : vendeur et acquéreur sont engagés l’un envers l’autre
Tout comme la promesse de vente, le compromis de vente immobilier est un avant-contrat qui officialise un commun accord entre un propriétaire et un acquéreur. On parle de « promesse synallagmatique de vente ». Il n’y a pas de versement d’indemnité d’immobilisation, mais la transaction doit être menée à son terme.
Il n’existe aucune obligation légale de faire appel à un notaire pour rédiger le compromis de vente. Il est possible de signer un acte « sous seing privé » entre les parties elles-mêmes ou en passant par une agence immobilière.
À la signature de compromis de vente, le vendeur s’engage à céder son bien immobilier au prix fixé par les deux parties. De son côté, l’acheteur s’engage à en faire l’acquisition aux conditions fixées dans le contrat, sans passer par la phase de négociation. L’application d’une clause pénale et le versement d’indemnités peuvent survenir si l’une des parties se rétracte sans motif légitime, empêchant ainsi la signature de l’acte authentique définitif.
Quelle est la durée d’un compromis de vente ?
En théorie, la durée maximale de validité du compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois. Il est néanmoins possible d’allonger la durée d’un compromis de vente avec l’accord des parties. À l’issue de la date-butoir, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l’acte de vente définitif.
Avantages du compromis de vente
La signature d’un compromis de vente permet de consolider la transaction puisqu’il équivaut à un contrat de vente ferme et définitif entre les parties. Le vendeur s’engage ainsi à vendre son bien à l’acheteur et l’acquéreur verse généralement un acompte (entre 5 et 10 % du prix) afin de garantir son engagement. Il protège donc à la fois le vendeur et l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif, sauf en cas de conditions suspensives.
Comment annuler un compromis de vente ?
Une fois le compromis signé, aucune des deux parties ne peut revenir sur sa décision. Cependant, la loi permet à l’acquéreur de se rétracter, sans verser d’indemnités au vendeur. Certaines conditions suspensives peuvent engendrer l’annulation d’un compromis de vente.
- Le délai de rétractation : l’acheteur dispose d’une durée de 10 jours pour se rétracter sans justifier d’un motif particulier.
- La clause suspensive d’obtention de prêt : si le prêt immobilier qui doit financer l’acquisition d’un bien immobilier est refusé, le compromis de vente est caduc.
- L’obtention d’un permis de construire : l’acquéreur peut invoquer cette clause suspensive lorsque l’intérêt pour l’achat est soumis à l’obtention d’un permis de construire ou à toute autre autorisation administrative.
Bon à savoir :
Dès la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, le vendeur doit fournir à l’acquéreur tous les diagnostics techniques immobiliers obligatoires concernant l’état du bien vendu.
