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Acquérir des terres agricoles : intérêts et critères pour le faire le bon choix

Auteur : Barnes Propriétés et Châteaux
- Modifié le 20 février 2024

Acheter un domaine agricole est un projet attrayant, qui permet d’étoffer son portefeuille immobilier tout en agissant de manière positive pour l’environnement. Mais, la réussite de cet investissement dépend de plusieurs critères : voici comment bien choisir des terres agricoles…

Pourquoi acheter un domaine agricole en France ?

Diversifier son portefeuille immobilier

Acquérir un domaine agricole permet de diversifier son patrimoine immobilier et de minimiser les risques en cas de fluctuations des marchés. La raison ? Il s’agit d’un bien atypique présentant peu de corrélation avec les actifs classiques d’un portefeuille (biens résidentiels, propriétés commerciales, etc.), qui apporte stabilité et résilience.

Investir dans une valeur refuge

De même, ce type de bien se révèle être une couverture efficace contre l’inflation : à mesure que le prix des denrées alimentaires augmente, la valeur des terres accroît. Ainsi, les domaines agricoles représentent une valeur refuge en période de crise économique.

Garantir une agriculture durable

Acheter un terrain agricole est une manière tangible d’œuvrer pour une agriculture durable. En devenant propriétaire, chaque investisseur s’engage à entretenir ou à développer son exploitation, sans compromettre la qualité des ressources et la qualité de l’environnement.

Dans le cadre d’un bail rural (location des terres à un agriculteur), cet investissement est aussi un levier d’action, qui contribue au développement et à la pérennisation de l’exploitation. Parmi les objectifs ? Assurer la sécurité alimentaire, en garantissant l’accès à une alimentation sûre et suffisante pour tous¹.

Bénéficier de revenus et d’une fiscalité attractive

Les terres agricoles sont un investissement dont les rendements s’apprécient à plus ou moins long terme, et en fonction de l’exploitation (céréaliculture, arboriculture, viticulture, etc.).

Les terres agricoles bénéficient aussi de nombreux avantages fiscaux, comme l’exonération totale ou partielle de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)³.

À noter

Il existe plusieurs façons d’exploiter un domaine agricole.

À titre personnel : le propriétaire du terrain exploite ses terres et jouit des revenus générés par sa production.
Via un bail à ferme (fermage) : le propriétaire loue le terrain à un agriculteur. Ce dernier cultive les terres (et jouit seul des rendements), en échange d’un loyer fixe.
Via un bail à métayage : l’exploitant cultive les terres, sous condition d’en partager les fruits avec le propriétaire. Le paiement annuel (en monnaie ou en nature) varie en fonction de la récolte⁴.
Via un groupement agricole (GFA) ou viticole (GFV) : par l’une de ces sociétés civiles, l’investisseur perçoit des revenus à hauteur de son capital, sans se soucier de la gestion du domaine.

La durée d’un bail rural classique (fermage ou métayage) est de 9 ans. Lors de l’achat d’un terrain agricole, il est opportun de se demander s’il est préférable d’acquérir des terres libres ou occupées.

De même, le niveau d’implication envisagé dans l’exploitation conditionne le mode d’acquisition du terrain : investissement actif ou passif ? achat à titre individuel ou via un groupement ? sont autant de questions à se poser.

Quels sont les critères à prendre en compte pour acheter un terrain agricole ?

La localisation et le climat

La localisation d’un domaine agricole est importante, car elle contribue à la viabilité d’un projet. Lors du choix, il convient de connaître le climat de la région afin de limiter les risques liés aux aléas climatiques (cette dernière est-elle en proie aux intempéries ? aux longues périodes de sécheresse ?, etc.)

Il est aussi nécessaire de connaître le marché local, en tenant compte des besoins et des opportunités spécifiques de la région. De fait, l’achat ou la vente de domaines agricoles requiert l’avis d’un expert en immobilier rural, ceci afin de bénéficier d’une vision concrète et objective sur le potentiel du bien.

Le type de terre et la santé des sols

Quelle que soit l’exploitation (arbres, oléagineux, élevage, etc.) : le potentiel productif du sol est aussi crucial. Il est conseillé de réaliser des statistiques et des études géologiques, pour analyser la composition et la fertilité des terres⁵ (le sol est-il meuble, riche en matière organique, bien drainé ?).

Le droit de préemption et règlementation locale

Un domaine agricole est soumis à un droit de préemption des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) – un organisme privé chargé, par l’État, de préserver les paysages, les ressources naturelles et les exploitations agricoles et forestières françaises.

Ce droit de préemption peut aussi être exercé par les régions, les collectivités locales, les départements, etc⁶. Il est donc nécessaire de se renseigner au préalable auprès des entités concernées.

En cas d’installation, de regroupement, d’agrandissement ou de réduction d’une exploitation : l’autorisation du Schéma directeur Régional des Exploitations agricoles (SDREA) peut aussi être nécessaire⁷. La raison ? Toute terre agricole qui se libère est proposée en priorité aux agriculteurs.

Les infrastructures et les innovations

Un état des lieux des infrastructures et des investissements à réaliser est aussi recommandé, pour chiffrer les futurs revenus et le montant des éventuels travaux.

Dans le cadre d’une agriculture durable, l’innovation joue un rôle majeur dans la transition écologique : outre un meilleur rendement, elle permet une meilleure gestion des ressources naturelles et de contrôler les impacts négatifs sur l’environnement – en limitant les émissions de gaz à effet de serre (GES), par exemple.

L’utilisation des technologies œuvre au développement de « fermes intelligentes », dotées de smart farming – des outils numériques de pointe, qui permettent de moderniser l’agriculture, tout en préservant la nature.

À savoir

Les exploitations engagées dans des démarches de progrès bénéficient du soutien de l’État, et peuvent être certifiées HVE (Haute Valeur Environnementale). En plus de valoriser les efforts fournis et l’image du domaine, cette certification donne lieu à un crédit d’impôt⁸.