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Acheter une forêt française permet de diversifier son portefeuille immobilier et d’acquérir un actif naturel – essentiel à la transition écologique ! Intérêts, critères de sélection et modes d’acquisition : découvrez notre guide d’achat pour un investissement forestier réussi.
L’acquisition d’une forêt est une manière de diversifier son portefeuille immobilier. Il s’agit d’un investissement atypique, mais aussi d’un placement d’avenir : avec l’envolée du prix du bois, la valeur des patrimoines forestiers augmente aussi, par effet papillon (+ 3 à 4 % en 2021)1.
Dans son plan « France 2030 », l’État français prévoit une enveloppe budgétaire de 150 M€2, pour aider la filière bois. Son objectif ? Renouveler la richesse des forêts, ceci afin de sécuriser l’accès à la matière première et de restaurer le puits de carbone forestier – le stock de CO2 a été divisé par deux en 10 ans3. Ce renouvellement vise à sécuriser à la fois les fonctions économiques, environnementales, climatiques et sociétales des forêts.
Devenir propriétaire d’un domaine forestier, c’est aussi misé sur une potentielle source de revenus, grâce à l’exploitation des terres (production de bois, location de droit de chasse, etc.).
Afin d’inciter les investissements forestiers, ce type de propriété bénéficie d’une fiscalité attractive (crédit d’impôt sur les revenus, la détention ou les droits de succession4). Par exemple, une forêt est exonérée sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de 75 %5
Acheter une forêt est une action éco-responsable et concrète pour lutter contre les changements climatiques : bien entretenu et protégé, un bois fournit des services écosystémiques de qualité et essentiels – comme la photosynthèse, le maintien de la biodiversité, la stabilisation des sols ou l’approvisionnement stable en eau douce.
La localité est un critère essentiel pour un investissement forestier réussi : celle-ci doit être en adéquation parfaite entre la zone géographique souhaitée et vos ambitions.
Par exemple, la production de bois induit une industrie de transformation (scieries et usines de transformation) à proximité, tandis que celle de résine nécessite des conifères sur le terrain forestier.
Le climat est aussi à prendre en considération – les températures et la pluviosité des régions étant plus propices que d’autres à certaines productions.
Le peuplement
La France compte 190 espèces d’arbres6 sur son territoire, réparties entre les feuillus (chênes, hêtres, peupliers, etc.) et les résineux (pins, sapins, cyprès, etc.). Ce « peuplement » permet de déterminer les essences disponibles dans une forêt, autrement dit : la variété des arbres et leur intérêt en sylviculture. Pour être recensée, une essence doit représenter au moins 15 % du peuplement7.
La faune
L’analyse de la faune permet d’identifier les animaux abrités par la forêt. Cette étude est primordiale, car elle met en lumière les éventuelles espèces protégées – et conditionne la pratique de la pêche ou de la chasse sur un terrain forestier.
L’étude des sols permet de connaître le potentiel d’exploitation d’une forêt. Réalisée par un expert, elle prend en compte de nombreux critères, dont la qualité des essences et la circonférence des arbres.
Dans le cadre d’une production de bois, ces informations permettent de calculer la rentabilité, en déterminant si le bois est plutôt destiné à la menuiserie ou au coffrage, la qualité de la grume, etc. À titre d’exemple, le prix au m3 d’un fût de chêne sans nœud peut être très élevé8, en fonction de son utilisation.
La sélection d’une forêt dépend aussi des risques inhérents au terrain. Dans son rapport d’étude, l’expert prend en compte les risques de catastrophes naturelles (la région du bien est-elle exposée à la sécheresse, aux tempêtes, au risque d’incendie ?).
La santé de l’habitat forestier entre aussi en ligne de compte. De fait, l’expert notifie la présence d’éventuelles affections – telles que la maladie de l’encre (provoquée par des champignons sur les châtaigniers) ou le Chancre Cortical du Cyprès, qui dessèche les jeunes rameaux.
Le rendement d’une forêt dépend de son état sanitaire, de son environnement, mais aussi de son coût d’entretien. Ce dernier doit être aussi chiffré, afin de déterminer le budget alloué à l’entretien de la forêt.
Connaître l’état sanitaire contribue aussi à jauger son niveau de sécurité du terrain (les arbres sont-ils susceptibles de tomber ?, par exemple). Ces informations se révèlent d’autant plus importantes dans le cadre d’aménités forestières accueillant du public (balade en forêt, activités de chasse et de pêche, etc..
Outre le respect du code forestier, l’achat d’une forêt peut être soumis à un droit de préemption de la commune ou du voisinage. Il est donc important de se renseigner au préalable, auprès des personnes ou entités concernées par ce droit de priorité.
Une forêt peut également être labellisée (Forêt d’Exception) ou appartenir à un réseau (Natura 2000). Dans ce cas, il est primordial d’étudier la concordance entre ces statuts et l’exploitation envisagée sur un terrain forestier.
La surface d’un terrain forestier détermine sa gestion. Il en existe trois types, qui s’inscrivent dans les Schémas régionaux de Gestion sylvicole (SRGS), mais chacun avec son propre document de gestion durable et ses caractéristiques, en termes de peuplement, de coupes et de travaux9.
Le CBPS correspond à la gestion des forêts de petites surfaces, inférieures à 25 hectares. Ce document permet de limiter les coupes abusives et défavorables au bon développement de la forêt. Le propriétaire y adhère pour 10 ans10.
Le PSG est indispensable pour les forêts de plus de 25 hectares et inclut un engagement de 10 à 20 ans (même en cas de vente ou de succession)11.
Le RTG s’adresse aux propriétaires soufaitant confier la gestion de leur bien à des coopératives forestières)12 et dont le bien est inférieur à 25 hectares (donc non soumis au PSG).
Une forêt en vente peut être acquise à titre personnel ou en indivision. La première option permet de jouir pleinement du bien et de ses avantages (revenus), mais aussi de faciliter les démarches en cas de revente ou de transmission. La seconde option permet de répartir les frais d’acquisition.
Acheter une parcelle de forêt est aussi possible via un Groupement foncier forestier (GFF), une société civile immobilière qui détient des agricoles et forestiers. Ce type d’acquisition a été créé dans les années 1950, afin de mettre fin au démantèlement des forêts privées dans le cadre des successions13.
L’achat via un Groupement forestier d’investissement (GFI), permet de limiter ses responsabilités au montant de l’apport, et présente un ticket d’entrée moins onéreux qu’un GFF (environ 5 000-10 000€14 vs 10 000-300 000 €15).
Expert dans la gestion et l’exploitation forestière et agricole.
Sources
(1) https://www.lefigaro.fr/placement/mieux-que-l-or-la-foret-joue-a-plein-son-role-de-valeur-refuge-20220701
(4) https://www.lesechos.fr/2015/06/investissement-forestier-lavantage-fiscal-menace-249580
(6) https://www.ecologie.gouv.fr/penser-foret-francaise-demain
(7,8) https://cleerly.fr/diversifier/foret
(12) https://www.coforet.com/index.php/2021/04/07/zoom-sur-le-reglement-type-de-gestion-rtg/
(13) https://www.lafinancepourtous.com/pratique/placements/placements-atypiques/investir-dans-une-foret/
(14) https://blog.lendopolis.com/epargne/investissement-forets-epargne/
(15) https://www.lafinancepourtous.com/pratique/placements/placements-atypiques/investir-dans-une-foret/
AGENCE IMMOBILIÈRE BARNES PROPRIÉTÉS ET CHÂTEAUX
