Vendre un terrain agricole : notre guide complet

Vous envisagez de mettre en vente un terrain agricole ? Ce type de transaction demande des documents spécifiques et est soumis à des démarches auprès d’organismes comme la SAFER. Voici les conseils de Barnes Propriétés & Châteaux pour bien vendre un terrain agricole.

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Les désignations du terrain agricole

Chaque type de terrain agricole a ses spécificités. l’ensemble de ces spécificités permet de définir le type de terrain. On parle de désignation. C’est cette dernière qui détermine la valeur et les modalités de vente d’un terrain agricole. On fait la distinction entre le terrain libre de toute occupation, celui en location et la terre agricole constructible.

Le terrain agricole libre de toute occupation

Un terrain agricole libre de toute occupation correspond, comme son nom l’indique à un terrain qui n’est ni loué à des agriculteurs ni à tout autre type d’exploitant. Plus attractif pour les acheteurs potentiels, ce type de terrain permet une prise de possession rapide et sans contraintes.

En tant que vendeur, le terrain agricole libre de toute occupation représente une transaction intéressante car son prix est souvent plus élevé. La raison est que l’acquéreur peut démarrer immédiatement et sans contraintes son activité agricole.

Le terrain agricole en location

Mettre en vente un terrain agricole en location (donc exploité par un ou plusieurs agriculteurs) est soumis à des conditions spécifiques liées aux baux en cours. En France, les baux ruraux sont strictement encadrés. Le locataire d’un terrain agricole bénéficie : 

• Du droit de renouvellement du bail : tacite, le renouvellement peut limiter le champ d’action du nouveau propriétaire.

• Du droit de préemption : il est prioritaire pour se positionner à l’achat du terrain.

Le vendeur est tenu d’informer explicitement l’acheteur potentiel de ces contraintes et de s’assurer qu’il est d’accord avec les termes en vigueur.

Le terrain agricole constructible

Beaucoup plus rares et très prisés, les terrains agricoles constructibles se vendent cher. Bien que classé comme agricole, ce type de terrain peut accueillir des constructions de type bâtiments d’exploitation, logements pour agriculteurs, etc.

Le terrain agricole constructible offre un potentiel attrayant pour des investisseurs ou des agriculteurs qui veulent développer leur activité.

Rôle de la SAFER

La SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) joue un rôle essentiel dans la vente de terrains agricoles en France. Cet organisme public est chargé de réguler le marché foncier rural. La SAFER a pour mission de :

• Faciliter l’installation de nouveaux agriculteurs,

• Favoriser l’aménagement rural,

• Préserver les espaces agricoles et naturels.

La SAFER intervient dans la plupart des transactions de terrains agricoles. Elle conseille les acheteurs et veille à un usage des terrains conforme aux objectifs de développement rural.

Elle dispose d’un droit de préemption sur toutes les ventes de terrains agricoles. Même si un acheteur est intéressé par votre terrain, la SAFER peut se positionner à sa place et acheter le terrain si elle estime que cela sert mieux les intérêts publics. Ce droit permet de garantir la répartition équitable des terres agricoles. C’est également un moyen de soutenir les jeunes agriculteurs et de préserver l’environnement.

Critères de vente : l’emplacement et la fertilité du sol

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Critères de localisation idéal

La valeur d’un terrain agricole se détermine en grande partie par son emplacement. Le climat, le type de culture possible, la proximité des marchés et des infrastructures de transport influencent également le prix d’une terre agricole.

Par exemple, un terrain situé en Bretagne, région au climat tempéré et aux précipitations régulières, sera plus recherché qu’un terrain dans le sud de la France, soumis aux épisodes de sécheresse et de feux de forêts.

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Fertilité du sol

Pour vendre un terrain agricole au bon prix, il faut en déterminer le niveau de fertilité. Un sol fertile, riche en nutriments et bien drainé, offrira un bon rendement, augmentant considérablement la valeur du terrain. Une analyse du sol, réalisée par un laboratoire indépendant, est donc indispensable.

Après carottage et échantillonnage, sont analysés la texture, l’acidité, les minéraux et la matière organique présents.

Les analyses comprennent : 

• La mesure du pH,

• La mesure de la concentration en nutriments comme l’azote, le phosphore ou encore le potassium),

• L’évaluation de la présence de matière organique.

 

Plus le sol est fertile, plus le prix du terrain sera élevé.

Les améliorations possibles pour augmenter la valeur du terrain

Pour augmenter la valeur d’un terrain agricole, il est possible d’installer des systèmes d’irrigation pour lutter contre les épisodes de canicule et limiter la surconsommation d’eau. Améliorer les chemins et voies d’accès est également bénéfique pour la valeur du terrain.

Pour préserver la biodiversité, l’État a lancé un plan de plantation de haies agricoles. L’objectif est double :

• Favoriser la nidification, la pollinisation et de créer des abris pour la faune sauvage (oiseaux, hérissons, petits rongeurs, etc.) ;

• Limiter l’assèchement des terres en créant des barrières végétales et naturelles.

La mise en jachère est une autre piste pour augmenter le rendement des terres agricoles. La rotation des cultures permet au sol de se régénérer et d’être plus fertile. 

Documents et démarches essentiels pour la vente

Pour vendre un terrain agricole, des documents obligatoires sont à fournir :

• Titre de propriété, qui prouve que vous êtes le propriétaire légitime du terrain ;

• Plan cadastral qui délimite le terrain ;

• Certificat d’urbanisme ;

• Rapport d’analyses du sol ;

• État des risques technologiques naturels ou sismiques ;

• Bail en cours s’il s’agit d’un terrain agricole en location.

 

 

Comme pour la vente de n’importe quel type de bien immobilier, plusieurs étapes doivent être respectées, à commencer par une prise de contact avec une agence immobilière qualifiée. Barnes Propriétés & Châteaux met à disposition des spécialistes des biens agricoles pour vous conseiller au mieux sur l’achat ou la vente de terrains agricoles.

Avant de mettre en vente un terrain agricole, le propriétaire doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la SAFER. Cette dernière dispose alors de deux mois pour exercer son droit de préemption.

Enfin, une fois l’acquéreur ayant confirmé son intention d’achat, viennent la signature du compromis de vente, la rédaction de l’acte de vente authentique puis l’enregistrement de la vente.